Husleier i Konsumprisindeksen 2012

I Finansavisen fremkommer det påstander om at utviklingen i husleiene slik de inngår i KPI ikke viser den faktiske utviklingen i leiemarkedet. Finansavisen viser til SSBs egen Leiemarkedsundersøkelse (LMU) og andre undersøkelser. Finansavisen problematiserer KPI ved å vise til at den har en svakere vekst i husleiene enn tall basert på SSBs LMU og andre leieundersøkelser. Ulike undersøkelser måler imidlertid ikke det samme, og kan derfor ikke uten videre sammenlignes.

Bokostnadene i KPI

Det er vanlig å fastsette et underliggende formål for et lands nasjonale KPI. I all hovedsak er det to underliggende formål som dominerer; enten et inflasjonsformål eller et levekostnadsformål. Den norske KPI er ment å måle utviklingen i levekostnadene til private husholdninger. I levekostnadene inngår kostnadene både til de som leier en bolig og de som eier en bolig.

I en levekostnadsindeks betraktes kjøp av bolig som en investering i boligkapital, som yter husholdningen en strøm av boligtjenester over boligens levetid. Levestandarden antas å avhenge av konsumet av tjenestene som boligen generer og ikke av selve kjøpet av boligen. Det er derfor i tråd med et levekostnadsformål å måle prisen på den tjenestestrømmen som genereres ved å bo i egen bolig. Man beregner en husleie for denne massen. For de som leier en bolig måles leieprisen direkte.

Husleier i KPI grupperes dermed i betalt og beregnet husleie. Betalt husleie dekker månedlig husleieutvikling i leiemarkedet hvor konsumert mengde er bruk av boligen i en måned og prisen for dette konsumet er den månedlige husleien. Verdien av boligkonsumet for selveiere inngår i beregnet husleie . Vektene for betalt og beregnet husleie er, som ellers i KPI, basert på Nasjonalregnskapets tall for ditto boligkonsum i husholdninger.

Betalt husleie

For å måle prisutviklingen på leiemarkedet har SSB valgt å måle husleiene ved å kontakte et utvalg husholdninger i leieboliger. I denne undersøkelsen måles månedlige endringer i husleien for 2 500 representative utleieboliger fra hele landet som følges fast over ett års tid. Hvert år erstattes utvalget med et nytt utvalg med en overlapp på en måned. Husleieundersøkelsen i KPI har koblinger til LMU gjennom datafangsten ved at populasjonen det trekkes fra er den samme og utvalget av leieboliger i KPI er basert på et delutvalg av leieboligene i LMU. I KPI måles husleieutviklingen kun basert på identiske boliger over tid og dermed måles boliger med konstant kvalitet. Generelt i KPI skal det måles ”rene” prisendringer, slik at kvalitetsendringer ikke skal regnes med. Dette er et meget viktig prinsipp i KPI.

Husleieundersøkelsen omfatter dem som faktisk leier, dvs. etablerte leiekontrakter i tillegg til nylig inngåtte kontrakter. Undersøkelsen følger selve leieboligen slik at når en leietaker flytter ut skal ny leietaker kontaktes, gitt at boligen fremdeles skal fungere som utleiebolig.

Husleieloven

Husleieloven fra 1999 slår fast at husleien i nye kontrakter bestemmes i markedet. Loven gir både utleier og leietaker rett til å kreve justering av leieprisen uten at leieforholdet sies opp. For å regulere en husleie på nytt, krever husleieloven at det må gå minst ett år siden leieavtalen er inngått, eller siste gang leien ble regulert. Dette viser at det vil være en viss treghet i markedet for eventuelt å endre prisen på løpende leiekontrakter. Husleieloven fastslår at husleien ikke kan være høyere enn vanlig markedsleie og bare økes i samsvar med KPI. Først etter tre år er det mulig å justere leieprisen ytterligere og da i samsvar med gjengs leie. Loven kan derfor ha den konsekvensen at identiske boliger kan ha ulike leienivåer nettopp fordi leiekontraktene er inngått på forskjellige tidspunkt. Lav prisvekst i KPI resulterer dermed i kun mindre justeringer i de etablerte leiekontraktene.

Utfordringer i husleiestatistikk

La oss først fastslå at alle utvalgsundersøkelser selvfølgelig har en viss grad av usikkerhet heftet til seg. Dette gjelder også KPI. Boligkomponenten i KPI er av flere grunner et krevende område både metodisk og datamessig. Det har vært gjort mye analysearbeid i SSB de siste årene vedrørende det heterogene norske leiemarkedet. Og det gjøres også mye arbeid innen leiestatistikk, også når det gjelder å forbedre datafangstmetoder. Større metodeendringer i KPI diskuteres også med viktige brukere gjennom blant annet rådgivende utvalg hvor både Norges Bank, Finansdepartementet, Konkurransetilsynet, NHO, Virke og LO deltar. I KPI er dessuten metoden bak husleieundersøkelsen i samsvar med internasjonale anbefalninger og retningslinjer.

Et av problemområdene datamessig er å etablere en populasjon som man kan trekke et representativt utvalg av leieboliger/leietakere fra. Dette skyldes at det i utgangspunktet mangler operative fullstendige registre som identifiserer alle utleieforhold i Norge. Ved å koble tilgjengelige registre som Befolkningsregisteret og Matrikkelen (som inneholder grunneiendommer, adresser og bygninger) kan vi skille ut selveiere og andelseiere og dermed få dannet en tilnærmet nasjonal populasjon for leieboliger/leietakere. Med utgangspunkt i denne populasjonen trekkes så et stratifisert utvalg der man sikrer seg representativitet med blant annet hensyn til geografi og boligstørrelse. Utvalg og populasjon benyttes deretter til å beregne vektede totaler i KPI.

En alternativ metode er å basere seg på informasjon fra utleiere. Et særtrekk ved det norske leiemarkedet er at det består av en rekke ulike typer utleiere der den viktigste kategorien er private personer som leier ut hele eller deler av egen bolig eller en annen bolig de disponerer. Denne typen utleiere utgjør om lag 50 prosent av alle utleiere. Andre viktige utleiere er gårdsselskap, kommuner, studentsamskipnader og arbeidsgivere. Med unntak av kommuner og studentsamskipnader og noen få store gårdselskaper er det få utleiere som kan identifiseres gjennom registre, og som i tillegg har leiedata lett tilgjengelig. Dette gjør det svært vanskelig å sikre representative utvalg for hele landet ved å benytte denne metoden. Tall fra slike begrensede markeder vil dermed kunne avvike fra de tall som en får fra mer helhetlig undersøkelser av den typen som benyttes i KPI.

En del utleieboliger annonseres på ulike nettsteder og i andre medier. I utgangspunktet kan en dermed tenke at det kan være betydelige ressurser å spare på å hente inn husleier via annonser. Data basert på annonserte krav er imidlertid for det første produsert for andre formål enn å gi opplysninger om faktisk leienivå. De gjenspeiler i utgangspunktet kun forventet markedsleie og ferske kontrakter. Leieboliger formidlet gjennom annonser kan også avvike i forhold til den eksisterende populasjonen av leieboliger. Det kan for eksempel være at annonserte boliger er begrenset til visse geografiske områder. De er dermed ikke representative for hele massen. Husleieundersøkelsen i KPI er landsdekkende og omfatter ulike typer kontrakter og boligtyper samt dekker de største utleiekategoriene.

Personundersøkelser har generelt et større frafall enn andre undersøkelser og SSB er åpne på at det kan være krevende å fange opp de nye leiekontraktene. Her jobbes det også intensivt med metoder for å sikre representativitet på tross av frafall. Vi har ikke grunnlag for å si at det er systematiske forskjeller mellom nye leietakere som vi får tak i og de leietakere vi ikke får tak i. Omfanget av nye leieforhold varierer fra år til år. SSB jobber kontinuerlig med å forbedre våre metoder blant annet ved å se på mulighetene for å bruke alternative datakilder og bedre sporing av nye leietakere. Leiemarkedet i Norge er preget av stor mobilitet, og mange er innom leiemarkedet kun for kort tid. Det har vist seg å være vanskelig å oppnå kontakt med leietakere over telefon, særlig de yngre som flytter ofte, og som kun har mobiltelefon. Datafangsten skjer derfor gjennom ulike datainnsamlingsmetoder, deriblant webskjema, som et tiltak for å nå flere leietakere.

Beregnet husleie

For leietakere kan prisene måles ved faktisk betalt husleie, mens for selveiere må en velge en indirekte målemetode. Etter grundige vurderinger har vi i Norge valgt å benytte en metode som bygger på at prisen på boligtjenester måles med utgangspunkt i den alternative kostnaden som eier selv må betale for å leie egen bolig; leieekvivalensprinsippet. Vi benytter dermed de samme grunndataene i beregningen av både betalt og beregnet husleie .

Leieekvivalens er en internasjonalt anerkjent metode og flere andre land, deriblant Danmark, USA, Tyskland og Nederland, velger å benytte samme beregningsmetode for måling av selveiernes boligkonsum. I Harmonisert konsumprisindeks (HKPI) utelates selveiernes boligkonsum inntil videre. Flere EU land (deriblant Spania, Frankrike, Italia og Hellas) velger også å utelate komponenten i sine KPI-beregningene. For flere land er ikke leieekvivalensprinsippet en aktuell metode ettersom en stor del av leiemarkedet ofte kan omfatte offentlig eide hybelhus, subsidiert boligutleie og lignende. Andre forhold som kan problematisere dette i flere land er husleiereguleringer som er lite utbredt i Norge.

Det er flere utfordringer knyttet til en slik metode. En av utfordringene er at leie- og selveiermarkedet er vesentlig forskjellig mht. karakteristika ved boligene. SSB foretar derfor flere korreksjoner for forskjellene i de to markedene ved å bruke vektandeler i estimeringen for både geografiske soner og boligstørrelse fra SSBs siste Folke- og boligtelling for i best mulig grad gjenspeile leie - og selveiermarkedets særegne karakteristika.

Et alternativ er en metode som er basert på en teoretisk utledet brukerpris av boligkapitalen. Brukerprisen skal uttrykke den alternative verdien av forbruk hvis en ikke hadde eid boligen selv. I beregningen inngår summen av rentekostnaden knyttet til boligkapitalen og depresiering fratrukket kapitalgevinsten (eller tapet) som oppstår når boligens markedsverdi endrer seg. Brukerprisen gir uttrykk for hvilken kompensasjon konsumenten må ha i form av andre konsumgoder for å være villig til å gi avkall på en enhet boligkonsum i en gitt periode. En egenskap ved en slik beregningsmetode, er at den raskt påvirkes av variasjon i kapitalgevinsten/tapet som følge av sterkt stigende/fallende boligpriser og av endringer i rentenivået. Endringer i priskomponentene som inngår i funksjonen vil gi umiddelbare utslag. I praksis er det imidlertid en stor treghet i konsumenters tilpasning i boligmarkedet, bl.a. som følge av store transaksjonskostnader. En vesentlig ulempe ved brukerprisen er at store kapitalgevinster fort kan lede til negativ brukerpris.

Leiemarkedsundersøkelsen

SSBs Leiemarkedsundersøkelse (LMU) er en separat årlig undersøkelse med fokus på husleienivåer. Den skal si noe om hvordan leiemarkedet er sammensatt og i tillegg gi informasjon om leieprisnivået etter visse inndelinger av leiemarkedet. Denne undersøkelsen skal gi et "her og nå" bilde av det heterogene norske leiemarkedet.

SSB er nøye med å understreke når LMU publiseres at gjennomsnittsleiene ikke er direkte sammenlignbare mellom årganger. LMU har et annet formål enn KPI og vil ikke slik den er utformet gi akseptable målinger i en KPI hvor prinsippet om ”rene” prisendringer er grunnleggende.

Landsdekkende husleieundersøkelse

Media refererer til ulike undersøkelser og enkeltobservasjoner for å støtte opp under påstanden om at husleieundersøkelsen som inngår i KPI som SSB gjennomfører hver måned ikke viser den korrekte husleieutviklingen. Det er komplekst å lage god husleiestatistikk og ulike undersøkelser har ulike formål og bygger på ulike kilder. Enkelte undersøkelser er også avgrenset til visse deler av boligsegmentet, for eksempel kun hybler, eller er geografisk avgrenset. En sammenligning av ulike undersøkelser er derfor ikke triviell og ofte heller ikke meningsfull. SSB vurderer dagens løsning i KPI med en spørreundersøkelse blant et representativt utvalg av leietakere fra en bred norsk utleiepopulasjon som en faglig god metode for utarbeidelse av representativ leieprisstatistikk. Husleieundersøkelsen er landsdekkende og omfatter ulike typer kontrakter og alle store utleiekategorier. Undersøkelsen er også dekkende for ulike boligtyper.

Samtidig er SSB åpne i forhold til at utvalgsundersøkelser selvsagt gir en viss usikkerhet i beregningene. Det arbeides derfor kontinuerlig og systematisk med å forbedre både metode og datafangst og vi har en kontinuerlig dialog både internasjonalt og nasjonalt i dette arbeidet for å sikre at vi hele tiden ligger på ”best practice” i utarbeidelse av KPI.

Mer informasjon: Randi Johannessen, tlf. 21 09 47 30, Torstein Arne Bye, tlf. 21 09 49 44, eller Pham Hong, tlf. 21 09 45 53.