Avtakende husleievekst i KPI

Den løpende tolvmånedersveksten for prisindeks for betalt husleie har ligget jevnt over KPI-veksten de siste seks årene, slik det også kommer frem i figur 1. Prisoppgangen på husleie har dermed trukket veksten i KPI opp. I oktober 2013 var tolvmånedersveksten 4,5 prosent og falt gradvis mot 3 prosent mot slutten av 2014. Veksten fortsatte å avta i 2015 for deretter å falle ytterligere i 2016. Fortsatt stor og stigende KPI-vekst må dels tilskrives kronekursens utvikling det siste halvannet år, som i sin tur har ført til en kraftig vekst for importprisene. Vi må tilbake til finanskrisen for å finne tilsvarende avtakende husleievekst. Denne artikkelen vil forsøke å belyse noen av forholdene som har påvirket utviklingen i husleienivået.

Avtakende husleier i Stavanger

En viktig bidragsyter til den avtakende veksten er husleiene i Stavanger-området. Både høye leienivåer og kraftig prisutvikling har vært typisk for Stavanger gjennom hele 2014. Gjennom andre halvdel av 2015 har leieprisene i regionen vist en avtakende vekst. Figur 2 viser en nedbrytning av den nasjonale husleieindeksen i tre større regioner. Alle regioner har avtakende vekst, men Stavanger er den byen som bidrar sterkest. Utviklingen i leiene i Rogalands største by må sees i lys av de negative sysselsettingseffektene oljenedturen har hatt. Samtidig med et fall i etterspørselen etter leieboliger har det også vært registrert nedgang i Stavangers boligpriser. Et fall i boligprisene kan ha resultert i flere usolgte boliger som i sin tur gir et tilbudsoverskudd i utleiemarkedet. Usolgte boliger inngår selvsagt ikke i boligprisene, men kan skape et press nedover i husleiemarkedet ved at de legges ut for leie i påvente av et bedre salgsmarked.

Hva bestemmer husleieutviklingen?

Det har vært liten statlig regulering av det norske leiemarkedet det siste tiåret. Husleieloven av 1999 slår fast at husleien bestemmes i markedet. Løpende tilbud og etterspørsel er de viktigste drivkreftene bak husleieutviklingen, men det er mange faktorer som er med på å påvirke forholdet mellom disse drivkreftene. Hvor lenge man har tenkt å bo i boligen, kan påvirke valget mellom å eie og leie. En stor gruppe leietakere i Norge er arbeidsinnvandrere. Statistikken over tall for flyttinger i 2015 viser en rekordstor utvandring av europeiske statsborgere - og da særlig svensker og polakker. Utvandringen av disse gruppene, som kan sees i sammenheng med svekket kronekurs og dårligere arbeidsmarked i Norge, påvirker naturligvis etterspørselen i leiemarkedet.

Nye leiekontrakter viser ofte en sterkere prisvekst enn løpende kontrakter. Dette kan forklares med at en som leier ut, gjerne oppjusterer prisen når det kommer en ny leietaker. Når det skjer strukturelle endringer i leiemarkedet, kan også eksisterende leieforhold bli reforhandlet. Husleieundersøkelsen har de siste månedene registrert leietakere som får reforhandlet sine løpende leiekontrakter på grunnlag av den endrede markedssituasjonen. Dette har særlig vist seg å gjelde for Stavanger.

Hvem er leietakerne?

Den siste folke- og boligtellingen gjennomført av SSB viste at 83 prosent av norske husholdninger eier sin egen bolig. Vanligst å leie var det for personer i 20-årene og for dem over 80 år. De yngre aldersgruppene skiller seg fra de eldre ved å ha kortere kontrakter, noe som tyder på at de på lengre sikt vil kjøpe egen bolig. Dagens situasjon med lav utlånsrente vil også kunne påvirke etterspørselen etter leieboliger negativt: Flere kjøper boliger. Å eie en bolig har i tillegg både skatte- og investeringsfordeler. Isolert sett vil dette flytte markedet fra leieforhold til eierskap og dermed trekke husleieprisen ned.

Det vil imidlertid alltid være en andel husholdninger som blir værende i leiemarkedet på grunn av økonomiske forhold: Å leie kan være gunstig på kort sikt, selv om det langsiktig kan være mindre lønnsomt enn å eie. Det kan også være vanskelig for enkelte å skaffe egenkapitalen som er en betingelse for å få boliglån. Økonomisk svakere stilte grupper vil bli værende i leiemarkedet på tross av endringene ellers i boligmarkedet. Dette er gjerne boliger med lavt leienivå hvor leien gjenspeiler mindre attraktive egenskaper – for eksempel lite sentral beliggenhet, dårlig standard. Disse leilighetene er gjerne mindre populære på leiemarkedet. Sammen med at disse gjerne leies av økonomisk vanskeligstilte med liten mobilitet i leiemarkedet, vil kvaliteten bidra til et begrenset husleiepress.

En vedvarende nedgang i husleieveksten i pressområder som Oslo, med stor tilflytting og relativt svak boligvekst, er imidlertid vanskelig å forestille seg - til tross for at nedgangskonjunkturen har vart en stund.